万科在"伤"言"商":一哥让位恒大 尚有434.7亿未结款

三季度过后万科依然是地产圈关注的焦点。刚刚发布完三季报又接手凯雷旗下的上海中区广场，“伤”与“商”成为了市场的关注点，股权之争让万科很受伤，同时，万科的商业地产正在不知不觉中慢慢崛起。

“一哥”的面子

对于万科而言刚刚过去的三季度并不快乐，被恒大超车，接下来的四季度万科或许也很难受。

今年前三季度，万科累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。其中，海外项目贡献销售面积1.5万平方米，销售金额14.9亿元。业绩基本与去年全年持平。

不过，恒大的业绩更为亮丽，今年前三季度恒大累计销售额已达到2805.8亿元，不仅较去年同期大增117.9%，而且比去年全年2013亿元的销售额还多出了近四成。仅在9月当月，恒大销售额就达到475.2亿元，同比增长323.6%。在销售数据上，恒大已然超过万科，而且差距达到176.8亿元，能否在四季度扳回一局还是一个未知数。

对于作为多年“一哥”的万科而言，“面子”很重要。在万科三季报的阐述中多了一条，截至9月底，万科合并报表范围内尚有2506万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3063.7亿元。按照万科给出的官方解释，意味着万科尚有434.7亿元未结款。

伤痛犹在

抛开房地产“一哥”的争斗，万科业绩之下的伤痛依然存在，对于万科而言在保证业绩的同时，稳定军心更加重要。

在今年8月的中报发布会上，万科董秘朱旭表示，股权事件以来，万科业务拓展受到影响，物业中5个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作；1家物流地产的合作方要求调整合作条款；多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。同时万科人力资源部门负责人表示，目前猎头集中针对万科员工挖脚的情况已经非常严重。公司6、7月离职率也明显提高，万科今年上半年离职人数已经达到去年全年的数量。在三季报中，万科特别强调下半年公司以“稳定队伍”作为工作重点，采取多种措施稳定局面。

不过，对于万科目前的状况，资本市场的担心犹在。标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级，将公司的评级展望由“稳定”降为“负面”；其后，穆迪也将公司的评级展望调整为负面。中诚信证券评估有限公司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。公司将继续加强与各类金融机构的沟通，减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。

同时，万科的后续项目储备依然不容乐观。前三季度，万科累计新增99个项目，按权益计算规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本为5043元/平方米。照此计算，前9个月万科花在土地补仓上的费用已近580亿元。对此，朱旭表示：“随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要。”截至9月底，万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1万平方米。

押宝商业

对于万科而言，稳业绩的同时转型创新也变得十分重要。目前，万科商业地产板块正在迅速崛起，投入的资金与住宅的差距正在拉近。

10月28日，万科企业股份有限公司发布公告称，公司全资子公司万科置业（香港）有限公司通过其全资子公司V Capital Limited全资子公司C Plaza Co. Ltd.，收购了Central Plaza Holding Co.Ltd全资持有的Central Land Estate Limited的全部股权。公告显示，目标公司的全资子公司Shanghai Central Land Estate Ltd. （上海中区地产有限公司） 持有一座位于上海黄陂北路中区广场的100%权益，项目体量4万平方米。虽然未透露具体金额，不过万科将为境内贷款协议项下的义务提供财务及风险担保。而此前凯雷收购该项目的成本为16.7亿元。在今年8月21日，万科H股披露了收购黑石集团名下商业地产公司，并表示将通过成立投资基金，以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。黑石集团联营公司所管理的基金持有印力集团及MWREF大多数股权。去年12月10日，万科置业香港全资子公司VCapitalLimited与李锦记全资子公司FOXTAILINVESTMENTSLIMITED合资成立公司BAYLINEGLOBALLIMITED，以57亿元的价格收购瑞安房地产有限公司旗下的天地3号项目。

不足一年时间，万科通过香港上市平台耗费近200亿元发力商业地产，按照郁亮的规划，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8：2。在告别了围绕自身住宅项目服务的初期阶段，万科的商业地产正式开始走向市场化。