万科商业23亿收购上海内环项目 证明万科运营能力

10月28日，万科（000002.SZ）公告透露子公司万丈资本（V Capital）完成收购上海中区广场，与此同时，仲量联行也宣布成功撮合该交易。界面新闻记者了解到，成交价格为23.75亿元人民币，卖家为凯雷地产基金。

2013年，凯雷以2.6亿美元从富达来地产信托手中收购了中区广场项目。该项目位于上海人民广场商圈，总建筑面积4.7万平方米，拥有3.3万平方米的办公楼和7400平方米的零售物业。目前，中区广场的出租率超过95%。

该物业于1998年竣工，当前办公楼部分出租率约94%，零售部分出租率约98%。万科公告的内容透露了中区广场的业绩：2016年上半年，上海中区广场母公司营业收入为5972万元，利润总额为1242万元，净利润为931万元。

万科公告称，出于支付对价的需要，将申请14.72亿元的境外贷款；同时为了再融资上海中区现有银行贷款，将申请5850万元的境内贷款。

戴德梁行华东区研究部数据显示，今年截至第三季度已有17宗写字楼大宗交易，涉资261亿元；去年全年有28宗写字楼大宗交易，涉资452亿元。（如果加上最近李嘉诚200亿抛售的世纪汇，今年大宗写字楼成交已经超过去年）戴德梁行认为，这表示国内外业主和投资者正在高价抛售手中的资产，循环资金以寻求更高的投资回报。

在资产的接盘者中，险资仍然是最为积极的。世纪汇的买家为中国人寿；上海人寿买下渣打银行大厦49%股权；在国华人寿买下SOHO世纪广场后，董事长刘益谦称，据他测算，该写字楼的投资收益率或达4%。

作为一个庞大的集团，万科由谁出面来收购物业，大有文章——在商业地产方面，万科拥有商用资产管理公司，商用资产管理公司之外又成立了万丈资本。

从目前的格局来看，一般的商业项目拿地、运营均由商用资产管理集团来操作；像收购印力集团这样涉及管理层安全的行为，则通过有限合伙基金来完成。万丈资本则有它特殊的使命。

2015年8月成立的万丈资本是万科集团旗下全资的基金投资与资管平台，负责人为万科商业地产负责人、万科集团高级副总裁丁长峰，丁曾公开表示，万丈资本的学习对象是黑石和铁狮门。

丁长峰表示，万丈资本主要聚焦在上海、北京、深圳一线核心城市，目标资产为两类，一类是持有上海北京等城市的市中心核心资产，这种资产长期持有非常具有升值潜力；另一类是收购资产，再对其进行改造、增值。

2015年12月，万丈资本完成首次大型收购，联手香港李锦记以57.9亿收购上海企业天地3号楼，创造了2015年上海大宗交易的最高纪录，将其改名为“无限极荟”并进行了升级改造。在收购中环广场后，万丈资本同样会对它进行全面升级改造。

界面新闻记者了解到，在企业天地三号楼的收购中，万丈资本并不是大金主，扮演的角色更多的是基金管理人和合伙人，这次收购和改造对于万丈资本最大的意义就是展示自己的管理和运营的能力。

这也正是万丈资本成立的初衷——通过成功运营核心项目，成为万科内部商业运营能力的标杆。此次的标的中区广场正是一个改造增值的优秀典范，此前在经过18个月的翻新工程后，商场的租金收入增加超过25%，估值也上升了将近18%。

在万丈资本之外，万科的商用资产管理集团也正迎来高速成长期。目前，万科版图内共规划有25个万科广场，2016年有5个投入运营，这意味着到年底时万科广场的数量将达到10个。

上海则是万科的商业重镇，10月30日，上海七宝万科广场正式开门营业。到2020年，万科在上海会拥有4个万科广场、3个万科中心。