中国楼市拐点或已显现 房地产开发3指标回落0.1个百分点

国家统计局日前发布的数据显示，今年1至11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外，前11个月，房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落，房地产开发三大指标同步放缓。

另一项百城价格指数显示，曾是本轮全国房价上涨领头羊的深圳市，11月样本均价为55040元，环比跌0.20%，是一线城市中率先下跌的城市。在以二手房交易为主的北京市，根据伟业我爱我家市场研究院数据统计，12月上旬北京全市二手住宅共网签4955套，与11月上旬相比下降27.6%，同比2015年同期下降23.7%。

这些数据表明，楼市调控政策已经发挥了作用。今年以来，为实现去库存的政策目标，通过金融鼓励等方式支持家庭购买住房，由于楼市需求长期压制以及货币供应量较大，造成了一种房价暴涨的预期，而购房者过于集中涌向一二线城市的楼市，最终的确也出现了房价上涨的结果。为了防范房价暴涨带来的金融风险，中国政府采取了严格的调控政策。

考虑到楼市“一放就涨，一收就跌”的规律，调控成为决定市场走势的主要因素，人们担心，楼市政策持续收紧会导致房地产市场明显降温，会不会出现断崖式下滑？应当说，每一次调控都会影响到需求缩量，而且持续的抑制本身会给供给市场带来压力，必然会出现降价销售的现象。但大部分时候，这种通过下跌刺激销售的方式并不明显，因为开发商基于经验，很清楚囤积时间更长一点就可能等到调控放松，出现量价齐升的“好日子”。

但是，这一次市场的心态发生了变化，主要基于两个事实。一个是，这一轮房价上涨的一个重要特征是金融化。对于购买者而言，由于货币总量扩大，在央行降低首付比例的背景下，很多购房者通过首付贷等金融形式，高杠杆买房或炒房，造成真实的首付比更低；其次，由于资金成本过低，一些开发商通过层层杠杆高价拿地，推高了地价，从而也推高了房价。这种过度杠杆化为此次楼市调控带来不稳定因素。

另外一个事实是，中国的金融环境发生了变化。此轮房价上涨是基于偏宽松的货币政策，这里面包括较低利率以及规模上的大幅增加。但是，明年货币政策可能发生转变。首先，中国物价水平在持续的上涨，存在一定的通胀压力。而同期，美国加息预期比较强烈，美元指数的强势也带来人民币贬值的压力。因此，市场预期未来货币政策可能会收紧，以抵御通胀、人民币贬值预期等。

考虑到特朗普就任后采取经济政策可能给中国带来的不确定性，明年中国经济很重要的一个内容可能是降杠杆，提前“排雷”，而这必然需要一个偏紧的货币环境。与此同时，中国宏观经济政策可能走“紧货币，宽财政”的道路。种种迹象都表明，货币政策将发生明显的转变，这对已经受到严格调控的楼市而言，是“雪上加霜”。

当然，这并不等于楼市会因宏观经济而出现风险，鉴于目前的价位过高，而今年上涨的幅度太大，一定幅度的下跌是必然的，也是市场健康发展的前提。相反，由杠杆驱动的脱离基本购买力的价格水平也难以维持，它需要经济经过一个时期的高速增长才能消化，而在这个过程中，回落是市场规律的体现。

但是，我们不能坐等市场在调控下不断的反复，而要通过改革让房地产进入一个良性的发展轨道。12月9日，中共中央政治局召开会议，提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。希望这个机制尽快建立起来，让楼市摆脱调控与反弹的不良循环，因为这个循环可能会积累金融风险。